Marktkonforme und rechtssichere Immobilienbewertung
für die rechtssichere und marktkonforme Bewertung Ihrer Immobilie stehe ich Ihnen mit meiner langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche und Akkreditierung als gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S)
- für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen
- für den Nachweis der tatsächlichen kürzeren Restnutzungsdauer
- zur Vorlage bei Behörden oder Finanzinstituten
zur Verfügung.
Leistungen:
Kurzwertermittlungen gem. ImmoWertV für eine kompakte und präzise Marktwertermittlung mittels zwei unabhängiger Wertermittlungsverfahren mit verkürzter Beschreibung des Objektes und der Lage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
ca. 20 Seiten plus Anhänge
Restnutzungsdauergutachten gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG als rechtskonformes Gutachten zum Nachweis für das Finanzamt. Inzwischen zahlreiche Gutachten anerkannt!
ca. 30 Seiten plus Anhänge
Vollgutachten gem. BGB § 194 als vollumfängliches, gerichtsfestes Marktwertgutachten (Parteivortrag).
Umfang je nach Objekt
Beleihungswertermittlung gem. PfandBG als Gutachten zum Nachweis für Darlehen bei Banken und Kreditinstituten.
Umfang je nach Objekt
Für Ihre Fragen stehe ich Ihnen gerne telefonisch oder per E-Mail jederzeit vorab unverbindlich zur Verfügung.
Wir können für Ihre Immobilienbewertung auch individuelle Anforderungen festlegen.
Kontakt:
Mobil:
0151-29047886
E-Mail:
info@jan-hinsenhofen.de
Jan Hinsenhofen
M.A. Architekt
„Gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S)“
„Durch meine Tätigkeit als Immobiliensachverständiger für Konzerne zur Bewertung des Immobilienportfolios und für die Privatwirtschaft habe ich einen umfassenden Überblick über das Immobiliengeschehen im Raum Münster.“
Typischer Ablauf einer Immobilienbewertung
Objektbesichtigung, Sichtung/Recherche der Objektunterlagen: Nach der gemeinsamen Objektbesichtigung und Sichtung Ihrer Objektunterlagen legen wir fest, ob weitere Unterlagen für eine rechtssichere Bewertung eingeholt werden müssen oder ob diese bereits ausreichen.
Gutachtenerstellung: Mit der Auftragsbestätigung erstelle ich zügig Ihre Immobilienbewertung gemäß BGB § 194 basierend auf den rechtssicheren Methoden der ImmoWertV oder BelWertV und anderen anerkannten Bewertungsmethoden.
Folgegespräch: In einem abschließenden Gespräch erörtern wir die Ergebnisse der Immobilienbewertung im Hinblick auf Ihre individuellen Kundenanforderungen und Rückfragen.
Übergabe des Gutachtens: Wenn alle Fragen geklärt sind, erhalten Sie das unterschriebene und gestempelte Gutachten zu Ihrer weiteren Verwendung.
Betreung des weiteren Prozesses: Auch nach Übergabe des Gutachtens stehe ich Ihnen für Rückfragen oder Ergänzungen zur Verfügung.
Preiskatalog
– Rechtssichere Kurzwertermittlung nach ImmoWertV ist
- für ein Ein- oder Zweifamilienwohnhauses für 590 €,
- für eine Wohnung in einem Mehrparteienwohnhaus für 690 € und je weitere Wohneinheit für 190 €
erhältlich.
– Rechtssicheres Nutzungsdauergutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer beim Finanzamt ist
- für ein Ein- oder Zweifamilienwohnhauses für 590 €,
- für eine Wohnung in einem Mehrparteienwohnhaus für 690 € und je weitere Wohneinheit für 190 €
erhältlich.
Preise verstehen sich brutto, inkl. Ortstermin und zzgl. Anfahrtskosten. Anfahrtskosten werden mit 0,40 €/km außerhalb von Münster berechnet.
Beispiel: Ein Restnutzungsdauergutachten für zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienwohnhaus kostet demnach 880 € (brutto, inkl. Ortstermin, zzgl. Anfahrtskosten).
Ein Angebot zu Ihrem individuellen Objekt erstelle ich Ihnen gerne vorab kostenlos und unverbindlich, damit Sie sicher planen können.
Wieso kann ein Immobilienwert bzw. Marktwert berechnet werden?
Der Marktwert einer Immobilie wird maßgeblich von der Konjunktur, dem Zins und den Marktteilnehmenden selbst bestimmt. Wieso kann der Immobilienwert dann also berechnet werden, wenn der Preis eigentlich aus Angebot und Nachfrage entsteht?
Die Daten, die für die Immobilienwertermittlung verwendet werden, wurden von echten örtlichen Kaufpreisen abgeleitet und spiegeln damit den tatsächlichen Immobilienmarkt wieder.
Für jeden Landkreis gibt es einen Gutachterausschuss, der ständig sämtliche Kaufverträge sammelt, anonymisiert, auswertet und daraus die Marktdaten ableitet. Diese Marktdaten werden jährlich aktualisiert veröffentlicht (Grundstücksmarktberichte) und dienen dazu einen transparenten Immobilienmarkt sicherzustellen. Sachverständige und Makler nutzen diese Daten dann, um Immobilienbewertungen durchzuführen.
Demnach kann ein Immobilienwert berechnet werden, weil den Berechnungsmethoden die Daten des Marktes zu Grunde liegen.
Es ist zudem Aufgabe des Sachverständigen die Marktentwicklung seit Veröffentlichung der Daten zum Wertermittlungsstichtag einzuschätzen.
Die ImmoWertV regelt gem. BauGB §194 die sachgerechte Anwendung dieser Marktdaten und zeigt drei Berechnungsmethoden der Verkehrswertermittlung auf den „wahrscheinlichsten Kaufpreis einer Immobilie“ zu bestimmen:
– beim Sachwertverfahren bestimmt sich der Marktwert danach, wieviel es den Markteilnehmern kosten würde einen Ersatzbau in gleicher Lage mit gleichen Eigenschaften herzustellen (Zeitwert).
– beim Ertragswertverfahren bestimmt sich der Marktwert nach der möglichen Rendite eines Objektes anhand der Mieten und Risiken.
– beim Vergleichswertverfahren bestimmt sich der Marktwert nach konkreten Vergleichskaufpreisen und stellt die direkteste Preisherleitung dar.
Bei einer Wertermittlung werden immer mind. zwei der Verfahren parallel angewendet, damit sich die Verfahren gegenseitig kontrollieren. Alle Verfahren führen zu einem ähnlichen Ergebnis.
„Der direkte Bezug zum aktuellen Immobilienmarkt ist für mich entscheidend, um eine belastbare Immobilienbewertung zu erstellen.“
Je nach Immobilie ist der Aufwand für die Erstellung der Immobilienbewertung natürlich unterschiedlich, dennoch erstelle ich Ihnen ein unverbindliches Pauschalangebot, damit Sie Planungssicherheit haben.
Der Immobilienwert - über 100 Einflussfaktoren
Der Immobilienwert, auch Markt- oder Verkehrswert genannt, setzt sich aus über 100 Einflussfaktoren zusammen:
– Lage
– Baujahr
– Objektart
– Nutzungen
– Bausubstanz
– Gebäudetechnik
– Ausstattungsstandard
– ortsübliche Marktmiete
– regionaler Grundstücksmarkt
– durchgeführte Modernisierungen
– Gebäudeausrichtung und Grundrisszuschnitt
– besondere Bauteile (Terrassenüberdachung, Kelleraußentreppe, Carport usw.)
– etc.
Ich führe die Bewertung für eine Vielzahl von Objektarten durch:
Einfamilienhaus, Zweifamilienwohnhaus, Mehrfamilienhaus (Mehrparteienwohnhaus), Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte etc.
Die richtige Einschätzung und Bewertung aller Einflussfaktoren ist entscheidend, damit Ihr Objekt schließlich die Einwertung erhält, die Ihm zusteht.
Dies erfordert nicht nur die korrekte Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Bewertungsmethoden, sondern auch ein fundiertes Verständnis des örtlichen Immobilienmarktes.
Als gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S) verfüge ich über die Fachexpertise Ihnen eine marktkonforme, rechtssichere und gerichtsfeste Immobilienbewertung zu erstellen.
Dies berechtigt mich zudem zur Vorlage beim Finanzamt, bei Banken und als Parteigutachten vor Gericht.
Ich erstelle Ihnen Immobilienbewertungen für wohnwirtschaftliche Immobilien wie Einfamilienwohnhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Mehrfamilienwohnhäuser, Wohnungseigentum (Teileigentum), gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser und gewerblich genutzte Immobilien (Büros und Kleinhallen) sowie un-/bebaute Grundstücke.
Bei der Wertermittlung erfolgt auch die Bewertung der besonderen Objekteigenschaften, wie temporärem Leerstand, Mindermieten, Sanierungsbedarf, Wohnrecht und Grunddienstbarkeiten etc.
Vergleich der Bewertungsverfahren
Vergleich Kurzwertermittlung - Vollgutachten
Die Kurzwertermittlung beruht wie das Vollgutachten auf dem BauGB §194 und der ImmoWertV. Bei einer Kurzwertermittlung werden nur verkürzt die bewertungstheoretischen Vorbemerkungen und Erläuterungen textlich wiedergegeben. Die Berechnungen entsprechen der BauGB §194 und ImmoWertV und liefern die gleichen Ergebnisse wie ein Vollgutachten.
Die umfassenden Erläuterungen beim Vollgutachten beruhen darauf, dass bei Gericht eine Wertermittlung „allgemein verständlich“ sein müssen. Diese Anforderung wird bei der Kurzwertermittlung insofern vereinfacht, als dass die textlichen Erklärungen und Objektbeschreibungen stark reduziert werden, die Berechnungen und Herleitungen dennoch dargestellt und nachvollzogen werden können.
Vermögensaufbau - tatsächliche Restnutzungsdauer
Bei Vermögensaufbau denkt man nicht als erstes an die Abschreibungsdauer der eigenen Immobilien, doch hier liegt ein wesentlicher Hebel.
Das Einkommenssteuergesetz geht bei Wohnimmobilien von standardisierten Objekten aus zur Vereinfachung. Es wird dabei zwischen Gebäuden mit Baujahr vor 1924, zwischen 1924 bis 2023, und nach 2023 unterschieden.
Die häufigste Gebäudegruppe mit Baujahren zwischen 1924 und 2023 werden dabei gleichbewertet, obwohl die Gebäude 100 Jahre oder 2 Jahre alt sein können. Diesen Gebäuden wird eine gleiche Restnutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt, somit eine Abschreibung über 50 Jahre mit 2 %. Häufig ist die tatsächliche Restnutzungsdauer aber deutlich kürzer, sodass eine höhere Abschreibung angemessen wäre.
Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
(4) Bei Gebäuden sind […] als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:
2. bei Gebäuden […] die
a) […]
b) vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
c) […]
[…] der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
[…] Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes […] in den Fällen des […] Buchstabe b weniger als 50 Jahre, […] so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.
Demnach ist es möglich mittels eines Nutzungsdauergutachtens Ihrer Immobilie eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer darzulegen und Ihre Abschreibungsdauer zu verkürzen, sodass Sie einen höheren Cashflow haben.
Wird beispielsweise eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen, kann sich die Abschreibung auf bis zu 4 % erhöhen.
Für den Nachweis der tatsächlichen kürzen Restnutzungsdauer für einen Nachweis beim Finanzamt ergibt sich die Restnutzungsdauer nicht allein aus der Differenz der Gesamtnutzungsdauer zum Baujahr. Für eine rechtssichere Ermittlung der Restnutzungsdauer müssen auch durchgeführte Modernisierungen berücksichtigt werden, je nach dem wie lange die Maßnahmen zurückliegen.
Ich stehe Ihnen gerne mit meiner Erfahrung und gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S) für Ihre Immobilie vorab unverbindlich zur Verfügung.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Den Umfang der Immobilienbewertung legen wir gemeinsam im Vorgespräch je nach Verwendungszweck fest. Hiernach ergibt sich welche Unterlagen benötigt werden.
Für jede Wertermittlung werden mindestens folgende Unterlagen oder Angaben benötigt:
– Objektunterlagen: Grundrisse (Schnitte, Ansichten, Lageplan, wenn vorhanden)
– Wohnflächenberechnung
– Grundbuchauszug
Optional sollten folgende Unterlagen vorliegen oder eingeholt werden:
– Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
– Altlastenauskunft
– Auskunft aus der Denkmalliste
Für jede Wertermittlung wird ein kurzer Ortstermin zur Besichtigung der Immobilie durchgeführt, da durch den Ortstermin bereits wesentliche Ansätze für die Wertermittlung hergeleitet werden können.
Gerne unterstütze ich Sie die erforderlichen Unterlagen einzuholen. Je nach Verwendungszweck der Wertermittlung können optional auch gemeinsam Annahmen getroffen werden und die Einholung von bestimmten Unterlagen gespart werden. Gerne berate ich Sie zu Ihrer Wertermittlung.
Bewertung von ungenehmigten Änderungen ("Schwarzbauten")
Mein Qualitätsanspruch:
Die DIN EN ISO/IEC 17024 Zertifizierung ist für Immobiliengutachter ein international anerkanntes Gütesiegel, das ihre Fachkompetenz und Unabhängigkeit bestätigt. Durch die Zertifizierung nach dieser Norm wird sichergestellt, dass Gutachter über nachgewiesene Kenntnisse, Erfahrung und methodische Sicherheit verfügen, wodurch ihre Gutachten von Finanzämtern, Gerichten, Banken und Behörden anerkannt werden.
