Vermögensaufbau – tatsächliche Restnutzungsdauer
Bei Vermögensaufbau denkt man nicht als erstes an die Abschreibungsdauer der eigenen Immobilien, doch hier liegt ein wesentlicher Hebel.
Das Einkommenssteuergesetz geht bei Wohnimmobilien von standardisierten Objekten aus zur Vereinfachung. Es wird dabei zwischen Gebäuden mit Baujahr vor 1924, zwischen 1924 bis 2023, und nach 2023 unterschieden.
Die wie häufigste Gebäudegruppe mit Baujahr zwischen 1924 und 2023 werden dabei gleichbewertet, obwohl die Gebäude 100 Jahre oder 2 Jahre alt sein können. Diesen Gebäuden wird eine gleiche Restnutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt, somit eine Abschreibung über 50 Jahre mit 2 %. Häufig ist die tatsächliche Restnutzungsdauer aber deutlich kürzer, sodass eine höhere Abschreibung angemessen wäre.
Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
(4) Bei Gebäuden sind […] als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:
2. bei Gebäuden […] die
a) […]
b) vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
c) […]
[…] der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
[…] Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes […] in den Fällen des […] Buchstabe b weniger als 50 Jahre, […] so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.
Demnach ist es möglich mittels eines Nutzungsdauergutachtens Ihrer Immobilie eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer darzulegen und Ihre Abschreibungsdauer zu verkürzen, sodass Sie einen höheren Cashflow haben.
Wird beispielsweise eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen, kann sich die Abschreibung auf bis zu 4 % erhöhen.
Die tatsächliche kürze Restnutzungsdauer ergibt sich nicht allein aus der Differenz der Gesamtnutzungsdauer zum Baujahr. Für eine rechtssichere Ermittlung der Restnutzungsdauer müssen auch durchgeführte Modernisierungen sachverständig berücksichtigt werden, je nach dem in welchem Umfang diese durchgeführt wurden und wie lange die Maßnahmen zurückliegen.
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