Kurzwertermittlung – präzise, rechtssicher und nachvollziehbar
Die Kurzwertermittlung beruht wie das Vollgutachten auf dem BauGB §194 und der ImmoWertV.
Sie ist eine kompakte, dennoch vollständig rechtssichere Immobilienbewertung gemäß BauGB § 194 und ImmoWertV.
Sie eignet sich besonders für Eigentümer, die eine schnelle, klare und nachvollziehbare Bewertung benötigen – ohne den Umfang eines Vollgutachtens.
Für wen ist die Kurzwertermittlung ideal?
Eine professionelle Wertermittlung schafft Sicherheit und verhindert Fehlentscheidungen – besonders in einem Markt, der sich dynamisch entwickelt.
Sie eignet sich besonders für Eigentümer, die eine schnelle, klare und nachvollziehbare Bewertung benötigen – ohne den Umfang eines Vollgutachtens:
Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten
Eigentümer, die eine Preisorientierung für Maklergespräche benötigen
Eigentümer, die eine Immobilie vererben oder aufteilen wollen
Eigentümer, die eine Vermögensübersicht wünschen
Einschätzung für Kauf- und Verkaufsverhandlungen
Aufbau einer Kurzwertermittlung
Gemäß BauGB § 194 und ImmoWertV für eine kompakte und präzise Marktwertermittlung mittels zwei unabhängiger Wertermittlungsverfahren mit übersichtlicher Beschreibung des Objektes:
Bewertungsrechtliche Vorbemerkungen
Bodenwertberechnung
Kompakte Objektbeschreibung
Ermittlung des Gebäudestandards
Bewertung des Modernisierungsgrades
Sachwertermittlung
Ertragswertermittlung
Plausibilisierung über Vergleichsfaktoren oder Immobilienrichtwerten
Ableitung des Verkehrswertes
Anlagen
Die Berechnungen entsprechen der BauGB §194 und ImmoWertV und liefern die gleichen Ergebnisse wie ein Vollgutachten.
Umfang: ca. 20 Seiten plus Anhänge
Typischer Ablauf einer Immobilienbewertung
Ich führe die Bewertung für eine Vielzahl von Objektarten durch:
Einfamilienhaus, Zweifamilienwohnhaus, mit Einliegerwohnung, Dreifamilienwohnhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte etc.
Preis
- Ein- oder Zweifamilienwohnhaus für 790 €;
- Eigentumswohnung für 790 €,
- Mehrfamilienwohnhaus bis 6 WE für 890 €,
über 6 WE für 990 €
Wieso kann ein Immobilienwert bzw. Marktwert berechnet werden?
Der Marktwert einer Immobilie wird maßgeblich von der Konjunktur, dem Zins und den Marktteilnehmenden selbst bestimmt. Wieso kann der Immobilienwert dann also berechnet werden, wenn der Preis eigentlich aus Angebot und Nachfrage entsteht?
Die Daten, die für die Immobilienwertermittlung verwendet werden, wurden von echten örtlichen Kaufpreisen abgeleitet und spiegeln damit den tatsächlichen Immobilienmarkt wieder.
Für jeden Landkreis gibt es einen Gutachterausschuss, der ständig sämtliche Kaufverträge sammelt, anonymisiert, auswertet und daraus die Marktdaten ableitet. Diese Marktdaten werden jährlich aktualisiert veröffentlicht (Grundstücksmarktberichte) und dienen dazu einen transparenten Immobilienmarkt sicherzustellen. Sachverständige und Makler nutzen diese Daten dann, um Immobilienbewertungen durchzuführen.
Demnach kann ein Immobilienwert berechnet werden, weil den Berechnungsmethoden die Daten des Marktes zu Grunde liegen.
Es ist zudem Aufgabe des Sachverständigen die Marktentwicklung seit Veröffentlichung der Daten zum Wertermittlungsstichtag einzuschätzen.
Für maximale Sicherheit kann alternativ auch ein Auszug aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses bestellt werden, sodass anhand von konkreten Kauffällen mit Objektbezug der Marktwert Ihres Objektes abgeleitet werden kann.
Die ImmoWertV regelt gem. BauGB §194 die sachgerechte Anwendung dieser Marktdaten und zeigt drei Berechnungsmethoden der Verkehrswertermittlung auf den „wahrscheinlichsten Kaufpreis einer Immobilie“ zu bestimmen:
– beim Sachwertverfahren bestimmt sich der Marktwert danach, wieviel es den Markteilnehmern kosten würde einen Ersatzbau in gleicher Lage mit gleichen Eigenschaften herzustellen (Zeitwert).
– beim Ertragswertverfahren bestimmt sich der Marktwert nach der möglichen Rendite eines Objektes anhand der Mieten und Risiken.
– beim Vergleichswertverfahren bestimmt sich der Marktwert nach konkreten Vergleichskaufpreisen und stellt die direkteste Preisherleitung dar.
Bei einer Wertermittlung werden immer mind. zwei der Verfahren parallel angewendet, damit sich die Verfahren gegenseitig kontrollieren. Alle Verfahren führen zu einem ähnlichen Ergebnis.
Je nach Immobilie ist der Aufwand für die Erstellung der Immobilienbewertung natürlich unterschiedlich, dennoch biete ich Ihnen Pauschalpreise für maximale Preistransparenz, damit Sie Planungssicherheit haben – keine versteckten Kosten.
Vergleich Kurzwertermittlung - Vollgutachten
Die Kurzwertermittlung beruht wie das Vollgutachten auf dem BauGB §194 und der ImmoWertV. Bei einer Kurzwertermittlung werden nur verkürzt die bewertungstheoretischen Vorbemerkungen und Erläuterungen textlich wiedergegeben. Die Berechnungen entsprechen der BauGB §194 und ImmoWertV und liefern die gleichen Ergebnisse wie ein Vollgutachten.
Die umfassenden Erläuterungen beim Vollgutachten beruhen darauf, dass bei Gericht eine Wertermittlung „allgemein verständlich“ sein müssen. Diese Anforderung wird bei der Kurzwertermittlung insofern vereinfacht, als dass die textlichen Erklärungen und Objektbeschreibungen stark reduziert werden, die Berechnungen und Herleitungen dennoch dargestellt und nachvollzogen werden können.
Gerne stehe ich Ihnen für eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung zur Verfügung.
Jan Hinsenhofen
ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger – ZIS Sprengnetter Zert (S)
Rechtssichere, marktkonforme und gerichtsfeste Immobilienbewertungen für Privatpersonen, Investoren und Unternehmen.